[ 입주물량 ] 부동산 투자할 때 공급을 꼭 확인하자

 

 경제의 기본원리인 '수요-공급의 법칙'은 모두가 아실 거예요. 수요-공급에 따라 가격이 결정된다는 원리입니다. 부동산 시장도 '수요-공급의 법칙'에 따라서 가격이 결정됩니다. 투자를 할 때 이 기본원리를 잊으면 안 됩니다. 여기서 수요는 사람의 심리가 들어가기 때문에 객관적으로 판단하기가 어려워요. 하지만 공급은 정해져 있습니다. 부동산은 이 공급을 꼭 확인해야 합니다. 과잉공급이 되면 가격이 하락하고, 공급이 부족하면 가격은 상승합니다. 그렇다면 부동산 공급량은 무엇으로 알 수 있을까요? 바로 '입주물량'입니다.

 

입주물량 - 인허가로 확인하기

 

 인허가가 나면 '인허가-분양-입주'까지 대략 3년 정도의 시간이 걸립니다. 이렇게 인허가가 나고 3년 후에 입주를 한다고 볼 수 있어요. 그리고 1년 더 공급이 누적됩니다. 즉, 인허가 물량이 나오고 3년 후에 입주물량이 늘어나면 1년 더 공급이 누적되기 때문에, 현재의 인허가 물량으로 3~4년 후까지 공급량을 예측할 수 있습니다.

 

 여기서 입주물량과 함께 봐야 할 것이 있는데 바로 '전세 가격'입니다. 전세 가격은 입주물량과 연동됩니다. 입주물량(공급)이 많으면 전세가가 하락하여 매매가도 하락하게 되고, 반대의 경우에는 전세가가 상승하여 매매가도 오릅니다. 전세가율은 이전 글을 참고해 주세요.

 

 인허가 물량이 가장 많았던 때는 2015년도였고, 2015~2017년 인허가 물량은 역대 평균치 이상이었습니다. 이에 따라 2018년 11월~2019년 8월까지 매매가와 전세가가 동시에 약세를 보이는 공급과잉의 시기가 있었어요. 2018~2020년까지의 인허가 물량은 역대 평균치 수준으로 이전 기간에 비해 굉장히 적습니다. 2024년까지는 공급이 부족할 것으로 예상됩니다.

 

 지역별 적정 공급량 = 지역 인구수 X 0.5%

 

 지역별  적정 공급량은 많은 전문가들이 지역 인구수 X 0.5%로 보고 있습니다. 투자할 지역이 과잉공급인지 공급 부족인지 판단할 때 인구 대비 적정 공급량과 입주물량을 비교합니다.

 

통계자료

 

 통계자료는 국토교통부와 한국감정원에서 확인할 수 있습니다. 먼저 '국토교통부 데이터 통합 채널(data.molit.go.kr)'에서 '주택 인허가 실적'으로 검색하면 자료를 다운로드할 수 있습니다. 두 번째는 '한국감정원 통계 사이트(r-one.co.kr)'에서 '외부 통계→공급/재고/기타→주택 공급→주택건설 인허가 실적' 메뉴에서 볼 수 있습니다. 여기서 미분양 현황도 함께 클릭해서 확인하는 게 좋아요.

 

 오늘은 이렇게 입주물량에 대해서 알아보았는데요. 다음 시간에는 이보다 더 중요한 '입지'에 대해서 다뤄볼게요. 오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^