[ 저평가 ] 전세가율 흐름만 알아도 부동산 싸게 살 수 있다

저평가

 투자할 가치가 있는 부동산이란? 그동안 덜 올라 '저평가' 되어 있고, 동시에 추가적으로 오를만한 '호재'를 가지고 있어야 합니다. 이 두 가지는 꼭 같이 봐야 해요. 여러 부동산 전문가들도 표현만 다를 뿐이지 부동산으로 수익 내는 방법은 이 두 가지라고 합니다. 싸게 사고, 앞으로 가치가 더 오르는 부동산에 투자하라는 게 핵심입니다. 오늘은 먼저 저평가 여부를 판단하는 방법에 대해서 다뤄보겠습니다.

 부동산은 하나만 놓고 보면 그것이 싼지 비싼지 판단할 수가 없어요. 많은 대상을 알아보고 비교해 봐야 더 좋은 판단을 내릴 수 있습니다. 부동산 투자에서는 발품(=임장)이 중요한데 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있습니다. 여기서 주의할 점은 무의미한 임장을 해서는 안된다는 것입니다. 임장 전에 먼저 손품을 팔아야 해요. 객관적인 지표로 분석을 한 다음, 실제 모습과 같은지 확인하는 게 발품입니다.

 저평가는 손품을 통해 객관적인 지표(=전세가율)로 확인할 수 있는 '절대적 저평가'와 발품을 팔면서 알 수 있는 '상대적 저평가'로 나눌 수 있습니다.

 

전세가율

 절대적 저평가는 전세가와 매매가를 비교해서 분석합니다. 매매는 투자심리가 있기 때문에 단순히 수요 공급만으로는 설명을 못합니다. 기대감 때문에 가격이 왜곡될 수도 있고 투기수요가 있을 수 있습니다. 하지만 전세는 100% 실수요입니다. 주택의 가치에 대해 가장 잘 아는 사람은 어제 이사 온 세입자라고도 해요. 전세가가 높은데도 계약을 했다는 건 수요가 많다는 것이고, 전세가가 낮다면 그 지역은 뭔가가 형편이 없다는 것이겠죠. 따라서 실수요가 100%인 전세시장을 기준으로 매매시장과 비교해야 합니다. 그래야 매매시장에 기대감이 얼마나 반영되었는지를 파악할 수 있습니다.

 전세가 상승률, 매매가 상승률을 비교하면 아래와 같은 도표로 나타낼 수 있습니다. 유명한 부동산 전문가들의 스승으로 알려진 아기곰님이 개발한 도표입니다.

전세-매매 비교 분석법

 4사분면의 어디에 포함되었는지가 중요한 게 아니에요. 기울기가 1인 사선을 기준으로 좌상향 할수록 저평가, 우하향할수록 고평가입니다. 쉽게 바꿔 말하면 '전세가율'이 높을수록 저평가라고 볼 수 있습니다. '전세가율'은 정말 중요합니다.

 도표에서 고평가 지역은 통상 단기 호재가 있는 곳일 가능성이 높습니다. 예를 들어 원래 비인기지역이었는데 갑자기 5년 후 지하철이 개통된다고 발표되었다고 가정해볼게요. 세입자 입장에서는 당장에 득이 될 게 없기 때문에 전세가가 오를 이유는 없겠죠. 하지만 호재이기 때문에 집값은 올라 고평가 지역이 되는 것입니다. 나중에 실제로 지하철이 개통되면 전세가도 오르면서 인기 지역이 됩니다. 반면에 역이 들어서지 않는다면 전세가는 상관없지만 선반영 되었던 매매가가 다시 떨어져서 비인기 지역이 됩니다.

 2사분면에 속하는 저평가 지역은 전세가가 매매가를 밀어 올리면 인기 지역이 됩니다. 주의할 점은 이 지역도 다 좋은 건 아니라는 것입니다. 가수요로 인한 전세가 상승일 경우는 조심해야 합니다. 예를 들어 앞으로 입주물량이 많은 곳은(=공급이 많아지는 지역) 분양받은 상태에서 완공되기 전까지 입주를 대기한 가수요 때문에 전세가가 상승합니다. 입주를 시작하면 전세가가 떨어지고 비인기 지역이 되겠죠..

 전세가가 오른다고 무조건 좋은 게 아니라 전세가가 오르는 이유를 알고 투자를 해야 합니다. 대기업이 들어왔다든가 업무중심지구까지 갈 수 있는 좋은 노선이 생겨서 접근성이 좋아졌다든가 하는 그 내용을 제대로 파악해야 합니다.

 한가지 더 유의해야 하는 점은 분석할 때 기간이 짧으면 오류가 발생할 수 있다는 것입니다. 시세는 순환매의 성격을 띱니다. 인기 지역이 오르면 그 주변 지역이 오르고, 또 그 주변이 오르면서 비인기지역으로 확산됩니다. 이렇게 다 오르면 다시 인기 지역이 저렴해 보이면서 다시 오르기 시작합니다. 이렇게 사이클을 그리면서 지역별로 상승시기가 다르게 나타납니다. 예를 들어 A라는 지역은 올랐고, B라는 지역은 오르고 있고, C라는 지역이 아직 안 올랐다면 왜곡이 일어납니다. 따라서 짧은 기간의 분석은 의미가 없고 최소한 10년 이상의 기간으로 분석하는 것이 안전합니다.(*통계자료는 국민은행 사이트에서 얻을 수 있습니다. '매매-전세 가격지수' 확인 )

 전세가율을 단순하게 적용할 수 있는 팁을 하나 알려드리면, 관심 있는 아파트 단지의 과거 전세가율을 살펴보는 것입니다. 이 방법은 부읽남님과 너나위님 인터뷰에서 인사이트를 얻었습니다. 호갱노노 어플을 이용하면 전체 기간의 전세-매매 시세 그래프를 확인할 수 있습니다. 평균 전세가율도 같이 나와서 편리해요. 여기서 과거 매매가가 상승하기 직전의 전세가율이 어느 정도였는지를 기록해 둡니다. 그리고 계속 관심 있게 지켜보다가 전세가율이 기록해 둔 수치에 어느 정도 다다랐을 때 매수하는 것도 한 방법입니다.

호갱노노 어플 화면. 제 관심 단지 중 하나입니다. 1년 이상 거래가 없어 전세-매매가가 붙은 것처럼 보이네요. 이럴 땐 호가와 전세가를 비교해 봅니다.

 참고로 매매가와 전세가를 확인할 때 주의사항을 말씀드릴게요. 최근에는 증여인 경우도 많고 주세로 거래하는 경우도 있어서 그래프가 왜곡될 수 있습니다. 주세는 주인이 전세로 전환해 그 집에 그대로 살면서 매도를 하는 것인데요. 제가 작년에 갈아타기 할 때 주세(다주택자 급매)인 물건을 매수하면서 알게 되었습니다. 전세가가 갑자기 높은 경우, 매매일자와 전세일자가 같은 것은 제외하시면 됩니다.

 

상대적 저평가 - 발품

 상대적 저평가는 객관적인 건 아니에요. 실제로 임장을 하면 느낄 수 있습니다. 가격은 같은데 지역 분위기가 다르면 이상하다는 생각이 들거든요. 집값이 같다고 해서 생활수준, 소득수준, 교육수준이 같지는 않습니다. 다 같이 올라갈 때 좋은 곳은 더 많이 오릅니다. 비슷한 가격이라면 더 좋은 곳에 투자해야 합니다. 주차되어 있는 차만 봐도 쉽게 판단할 수 있어요. 발품을 통해 손품을 판 내용과 이런 분위기까지 확인하고 나서 최종적으로 저평가 여부를 판단하시면 됩니다.


 부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.^^